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关于推进社区业主委员会依法申请登记为社团组织的建议
发表日期:2017-02-10 点击率:8055 来源:民建宁波市委会

 

党的十八届三中全会提出“创新社会治理的要求。在城市创新管理中,培育社区自治力量、完善社区自治体系具有极其重要的现实意义。社区居委会、物业公司、业主大会及业主委员会是协调、化解社区矛盾的三支重要力量,但目前以业主大会及业主委员会力量最为薄弱,不能切实承担代表和维护全体业主合法权益的法定职责。为此,加强对业主委员会的培育扶持,推进其注册成为独立承担民事责任的“社团法人”,赋予法律地位和相关权力,完善政策配套,可作为推进社区自治、创新社会治理的重要突破口。

一、当前社区业主大会及业主委员会的职能定位和运行情况

根据国家住建部200912月出台的《业主大会和业主委员会指导规则》,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务;业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。社区业主大会和业主委员会是随着我国城镇住房制度改革,居民购买商品房成为物业业主而应运而生的一支新生自治力量。它有别于社区居委会和物业公司,是社区话语权和影响力的又一重要主体,理应成为推进社区自治的主要力量,但实际运行情况存在以下问题。

(一)法律地位不明朗。目前,国家层面的《物权法》和《物业管理条例》都回避了业主大会是否具备法律主体资格,能否独立提起诉讼等实质性问题,对业主大会的法律地位仍未作出明确规定。2009年修订后的《浙江省物业管理条例》,仅在关于业主大会的诉讼主体资格问题上先行全国一步。宁波市人大立法层面上目前对此没有实质性进展。业主大会既非社团又非法人,法律地位不明朗,成为其独立自主履行维权职责的资格障碍。

(二)功能运行不完善。一是业主大会的架子搭起后,定期举办和召集会议常常难以组织,不少社区存在“主人不来做主”的现象;二是作为业主大会执行机构的业委会,缺乏有效的日常运作机制,或形同虚设不发挥作用、或超越职权擅自决定重大事项,未能切实履行其职责;三是随着社区产权主体多元化,业主大会对社区“共有部分”的产权管理不善,未能挑起大梁和进行有效管理。如在选聘物业公司、审查物业经费收支、监督物业管理等方面力不从心、无从下手,严重阻滞了社区自治的前进步伐。

二、赋予业主委员会“社团法人”资格的现实意义

(一)业主委员会获取合法“身份证”后,便于依法维权。近年来,随着我市新建社区的不断增多,业主委员会因涉及业主公共利益而与开发商、物业公司的纠纷矛盾越发普遍。这些纠纷往往涉及面广、涉及人数较多。当业主公共利益受损时,如果选择以代表人诉讼的方式提起诉讼,可能出现一部分业主主张诉讼,另一部分业主因种种原因不愿意参与,极易造成“打官司难”、不能及时维权的局面,根据《社会团体登记管理条例》,业主委员会若依法登记为社会团体后,可获得法律诉讼主体资格。由业主大会委托业委会出面参与法律诉讼具有明显优势,拥有较为明显的便利性,不仅减少诉累,节约诉讼资源,更有利于维护业主的合法权益。

(二)业委会可代表业主大会进行日常管理,壮大社区自治力量。业主委员会依法登记为社会团体后,可成为法律主体。业主大会闭会期间可代表全体业主利益,受业主大会委托进行日常管理,既可有效监督开发商把业主的共有财产据为己有的现象,又能监管物业公司侵犯业主权利的问题,并且对物业公司的选聘更有话语权,逐步增强社区自治力量。

(三)业主委员会独立开设银行账户后,可有效管理公共收益和维修资金。社区公共收益是利用社区共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后的收益,我市社区公共收益主要涵盖五大类:包括法律法规规定的物业管理综合服务费和专款专用的公共设施维护费(实行酬金制服务模式的住宅小区)、公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他利用共有部分经营产生的收益。社区公共收益较为可观,由业主大会委托业委会管理较安全合适。同样,公共维修基金是业主缴纳并预期为业主所用的,从产权角度来说,业主大会授权业委会作为管理者也是名正言顺的。无论业主大会或业主委员会,独立开设银行帐户是必要的,但管理帐户和监督帐户不能仅为业主委员会成员,否则极易出事。要借鉴城区社区居委会帐户、农村村委会帐户分别由街道和乡镇会计服务站代理的经验,实行业委会帐户由街道或区物管服务中心会计代理,社区居委会与业委会共同监管的制度。

三、推进业主委员会为“社团法人”的对策建议

(一)明确业主大会及业主委员会的法律地位。鉴于目前现有民事主体三元结构体系下,可将业主大会及业主委员会定位为社团法人性质,由民政部门代替住建委,作为业主自治组织的行政主管部门,根据《社会团体登记管理条例》,开展业主委员会的法人登记工作。借鉴温州市率先开展社区业委会登记为社团法人的做法,完善政策配套。

(二)政府加大政策扶持和保障力度。作为政府,应当逐步放权于社区业主大会和业主委员会,重视培育业主大会[A1] 和业委会等社会自治力量来承接这些带有公益性的管理与服务。建议政府加强诉讼制度、投诉制度、协调制度的制定与补给,合理规划设计程序,形成公正的制度体系;加大政策支持,适时出台政策为财力弱小、组织松散的业委会给予政府补助扶持,通过购买公共服务的模式来扶持社会组织、社会企业参与社会治理;引导[A2] 业委会辅助业主大会成为选择、聘请、监督物业公司的主体,使物业公司回归为服务性企业,不再侵犯业主共同权益;为提升业委会的责任意识和持续性,加强业委会的人才培养和赋予一定的社会福利待遇是必不可少的手段,建议出台体现劳动付出的导向性规定和政府奖励,适当加大财政倾斜力度。

(三)引导社会中介组织共同参与构筑业主大会,完善监督机制。宁波中衡物业评估咨询有限公司、“鄞州致诚物业管理师事务所”曾协助时代华庭、蓝海公寓、紫郡小区、枫丹公寓等社区选聘物业公司,为海曙、江东、江北、鄞州、镇海等地的业委会提供咨询服务。其中中衡物业推动时代华庭实行酬金制服务模式,在推动业委会主导小区自治方面取得积极成效。应积极推动宁波住宅小区物业管理酬金制服务模式改革扩面,引导第三方机构参与构筑完善社区业主大会和业主委员会职能。20151月,上海市人民政府办公厅发布《关于加强上海市住宅小区综合治理工作的意见》,鼓励通过政府购买服务的形式,探索专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式,引导专业社会中介组织为业主大会投票表决、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、物业管理收支帐户监督、物业公共收益财务公开等社区管理事务提供服务。这一做法值得借鉴,通过引入社会中介组织,引导其成为“政府的好帮手、开发商的好伙伴、业主的好管家、物业的好兄弟”。同时,引入第三方监督力量,针对业主大会和业主委员会的财务审计、日常工作、杜绝滋生腐败等方面加强监督,有效发挥“第三只眼”的作用。

(四)在积极开展试点工作的基础上全面推行。考虑到我市社区发展存在差异和不平衡的现状,以及当前的现实困难,建议民政、发改委、财政、住房城乡建委等多部门联合,在条件成熟的社区,可积极开展试点工作,尽快研究制定试点方案,做好试点工作的统筹指导,加强对重点、难点问题的调查研究,及时组织开展咨询论证,避免“一刀切”,以点带面、分步推进实施。


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