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物业管理行业纳入“营改增”后企业税负不合理增加
发表日期:2017-02-10 点击率:7134 来源:民建宁波市委会

201651日起,物业管理行业作为生活服务业纳入“营改增”扩围改革领域,物业管理企业由营业税改纳增值税。以浙江省宁波市为例,此次税改涉及物业管理公司440余家,服务范围包括1600余个小区和1100余个楼宇项目,相关从业人员8万余人。运行以来,绝大多数涉及楼宇项目的物业管理公司反映行业税负有不合理增加:

一是物管企业所谓代收代付的水电费不属于税法严格意义上的代收代付,因此需要并计营业收入,且水费存在10%的税率差。绝大多数楼宇共用一个水电表,不能分户计缴水电费,只能由物管公司统一以资金代垫形式缴纳,并由水电部门统一开具发票,这种形式不符合税法严格意义上的代收代付,因此需计入物业公司营业收入。同时,根据财政部和国家税务总局关于简易征收办法的相关规定,自来水按照简易征收办法征收率为3%。因此,物业公司收到自来水公司开出的发票是3%,而开出去则按照13%计税,额外承担了10%的税率差额负担。二是行业抵扣较少,其中最主要的成本是人工工资。三是临时性的个人维修购件拿不到增值税专用发票。

如宁波开发区某物业管理公司主要为某国际商厦提供物业管理服务,该商厦是集餐饮、商场和写字楼为一体的综合性大楼,写字楼用户190余户,整幢大楼共用一个水电表,2015年实现营业收入 590余万元,包括公司代收代付的水费28.7万元、电费221.0万元,人工工资300多万元,实缴营业税约30万元,没有扣除项目,营业税税率5%201651日起该企业作为增值税一般纳税人,税率为6%,进项税凭发票扣除,预计其承担税负不减反增,且因物业行业业内竞争激烈,增加的税负成本难以通过市场消化。

物管行业面临的这些问题既给企业正常经营带来困难,也给基层税务部门的税收执法增加难度。为此,建议财政部和国家税务总局针对这一实际情况,研究进行政策调整:

1、针对代收代付水电费存在的税率差,建议调整对自来水厂的简易征收办法;或者对自来水厂和物管公司因同口径增加的税负,参照现行物流行业超税负财政返还的途径予以解决;或者本着实质重于形式的原则,在物管行业的营业收入组成中剔除这一块收入。

2、对于非严格意义上的代收代付水电费的日常经营行为所取得的收入,可单独核算,严格财务管理,建议参照国家税务总局财税[2016]47号文件中有关劳务派遣服务的征收规定,符合认定为增值税一般纳税人的物业管理公司可以选择实行差额纳税的办法,增值税征收率为5%

3、鉴于行业抵扣的特殊性,可对物管行业实行简易征收办法,原先的计税依据不变,征收率为5%,维持原先的税负不变。

4、各级税管部门和相关行业主管部门加大对该行业培训与政策宣传力度,以市场化的思维,逐步转变经营者的传统观念。

 

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